Après deux années de ralentissement marqué par la remontée des taux, le marché des immeubles de rendement en Suisse romande donne des signes de vie. Mais il serait trop simple d’y voir un retour à la normale. Ce qui s’installe, c’est quelque chose de plus structurel — et de plus exigeant.
Des signaux de reprise, pas une embellie généralisée
Fin 2025, les acquéreurs sont revenus. Des dossiers en suspens depuis 12 à 18 mois ont repris leur cours. Le volume de transactions est en légère hausse, porté par la détente des conditions de financement et un regain de visibilité pour les investisseurs. Mais les volumes de 2021–2022 restent hors d’atteinte. Le marché est fluide — sur les bons produits.
Une polarisation nette entre actifs
Le marché se divise clairement en deux catégories. D’un côté, les immeubles résidentiels bien situés, rénovés, à faible vacance locative : ils trouvent preneur rapidement, parfois en concurrence entre acheteurs. De l’autre, les biens énergivores, à problématiques techniques ou locatives : les délais s’allongent, les prix s’ajustent, et les négociations deviennent nettement plus techniques.
La qualité intrinsèque de l’actif est redevenue le premier facteur de valeur — devant la localisation seule.
Des profils d’acheteurs qui se recomposent
Les institutionnels — caisses de pension, fonds, assurances — sont de retour, mais avec une exigence accrue sur les critères ESG et une préférence marquée pour les actifs dits « core », sécurisés et sans défaut apparent. Les investisseurs privés et family offices, eux, jouent un rôle croissant sur les segments intermédiaires : plus flexibles sur le repositionnement, ils captent les opportunités off-market et les situations qui demandent une approche entrepreneuriale. Ce sont souvent eux qui font le marché là où d’autres hésitent.
Une négociation redevenue technique
L’ère des processus ultra-compétitifs est terminée. Les due diligences sont rigoureuses, les écarts entre prix affiché et prix de transaction se sont creusés — notamment sur les actifs à repositionner. Le marché est plus rationnel, les acheteurs mieux informés. C’est une bonne nouvelle pour ceux qui savent structurer une offre.
2026 : vendre ou acquérir ?
Pour les vendeurs, la fenêtre reste ouverte — à condition que le bien soit bien positionné et le pricing cohérent avec les réalités du marché. Attendre n’est pas sans risque : les exigences énergétiques et réglementaires pourraient peser davantage sur les valorisations dans les prochaines années.
Pour les acquéreurs, 2026 présente des atouts rarement réunis : une marge de négociation réelle sur certains actifs, et un accès à des dossiers qui n’auraient pas été disponibles il y a deux ans. La création de valeur se joue désormais sur la capacité à identifier le bon actif, à maîtriser les coûts de transformation et à se positionner au bon moment du cycle.
Le point de vue de l’expert
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