Dans un marché où les actifs sont chers, faut-il changer de stratégie ?
L’investissement locatif reste une stratégie solide : demande résidentielle structurelle, revenus relativement prévisibles et offre de logements toujours insuffisante. Mais dans les régions les plus recherchées de Suisse romande, le prix d’acquisition comprime les rendements. Acheter aujourd’hui peut donc signifier accepter un rendement initial limité en misant sur la stabilité de l’actif, l’évolution des loyers et son appréciation à long terme.
Une autre approche consiste à rechercher des opérations de promotion ou de transformation. L’objectif n’est plus seulement d’acheter un rendement existant, mais de créer de la valeur : terrain sous-exploité, densification, transformation, changement d’affectation ou rénovation peuvent permettre de créer une valeur qui n’apparaît pas dans le rendement actuel.
Cette stratégie implique cependant davantage de risques : autorisations, construction, coûts, financement, délais et commercialisation. La promotion n’est donc pas automatiquement plus rentable ; elle rémunère surtout la capacité à maîtriser et à optimiser le projet.
La véritable opportunité peut alors se trouver entre les deux stratégies : un immeuble qui génère déjà un revenu mais dispose encore d’un potentiel de création de valeur. Surélévation, logements supplémentaires, transformation de surfaces, rénovation énergétique, optimisation des surfaces ou densification peuvent ainsi transformer un immeuble de rendement classique en véritable projet d’investissement.
En Suisse romande, cette logique est particulièrement pertinente dans les marchés où les prix d’entrée sont élevés, comme l’Arc lémanique, mais peut également s’appliquer à des marchés plus accessibles du Valais, de Fribourg ou de Neuchâtel. L’enjeu n’est plus seulement de rechercher le meilleur rendement, mais le meilleur rapport entre prix d’entrée, risque et potentiel de création de valeur.
Le regard Immersia
Avant d’acheter, trois questions devraient guider l’investisseur :
Quel rendement l’actif génère-t-il aujourd’hui ?
Quel rendement pourrait-il générer demain ?
Quelle valeur supplémentaire puis-je créer ?
Dans un marché où les bons immeubles sont chers, la performance peut venir non pas de l’achat du meilleur actif, mais de l’identification d’un actif dont le potentiel est encore sous-exploité.
Acheter pour louer reste pertinent. Acheter pour transformer et créer de la valeur peut, dans certains cas, être encore plus intéressant. La clé est d’identifier la stratégie offrant le meilleur couple rendement / risque / potentiel.
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