Suisse romande : un marché solide, mais de plus en plus fragmenté
Le marché immobilier suisse ne montre pas, en 2026, de signe de retournement brutal. La demande reste structurellement forte, l’offre de logements demeure limitée et les conditions de financement sont plus favorables. Après une progression de 4,1 % des prix des logements en propriété en 2025, une nouvelle hausse est encore attendue en 2026. Mais derrière cette apparente stabilité, les écarts entre régions et entre actifs se creusent.
Genève reste un marché défensif, soutenu par la rareté du foncier et une demande internationale et résidentielle forte. La création de valeur y passe toutefois davantage par la qualité de l’emplacement et l’optimisation d’actifs existants que par une hausse généralisée des prix.
Sur l’Arc lémanique vaudois, de Lausanne à Morges et jusqu’à la Riviera, la demande reste soutenue par l’emploi, les infrastructures et la rareté du foncier. Les prix élevés rendent cependant l’acquisition plus difficile. Pour l’investisseur, le potentiel réside de plus en plus dans les actifs pouvant être rénovés, densifiés, transformés ou améliorés énergétiquement.
La Riviera et le Chablais offrent une configuration particulièrement intéressante : les prix restent élevés sur les meilleurs emplacements, mais les écarts se creusent entre immeubles optimisés et actifs nécessitant des investissements. Dans cette région, un immeuble sous-exploité peut ainsi présenter davantage de potentiel qu’un actif neuf, à condition de maîtriser les coûts et les contraintes réglementaires.
Le Valais présente quant à lui deux marchés. Les grandes stations alpines comme Verbier, Crans-Montana ou Zermatt évoluent sur un marché international et patrimonial, tandis que la plaine valaisanne offre des niveaux de prix plus accessibles et davantage de potentiel de développement. L’analyse doit donc se faire commune par commune et actif par actif.
L’immobilier de montagne reste très recherché, mais devient plus sélectif. Les grandes destinations premium bénéficient d’une clientèle internationale, tandis que les stations plus accessibles doivent démontrer leur capacité à développer une activité quatre saisons. L’altitude, la sécurité d’enneigement, les infrastructures et l’attractivité estivale deviennent des critères déterminants.
Fribourg bénéficie d’un phénomène de report lié aux prix élevés de l’Arc lémanique. Des pôles comme Bulle méritent une attention particulière, même si une partie de la croissance future est déjà intégrée dans les prix. Neuchâtel et le Jura, plus accessibles, peuvent offrir des rendements intéressants, mais nécessitent une sélection particulièrement rigoureuse des emplacements et des actifs.
Le regard Immersia
2026 n’est pas une année pour simplement « acheter et attendre ». La performance reposera davantage sur trois leviers : l’emplacement, la qualité de l’actif et son potentiel de transformation.
La vraie question n’est plus seulement « Combien vaut mon immeuble aujourd’hui ? », mais « Combien pourrait-il valoir demain, et que faut-il faire pour y parvenir ? »
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